Nicoleta Barbu, dezvoltator şi administrator al mai multor facilităţi turistice din Băile Olăneşti, reclamă o serie de abuzuri şi ilegalităţi săvârşite de CEC Bank şi un executor judecătoresc la procedurile de executare silită a unor imobile gajate pentru creditele cu care şi-a dezvoltat afacerile. Şi documentele prezentate îi cam dau dreptate. Spre exemplu, raportul de evaluare realizat de CEC Bank indică o valoare totală de vânzare a Pensiunii Feny de 1,8 milioane de lei, însă clădirea a fost vândută cu un preţ mult mai mic, 1,1 milioane de lei. Culmea, diferenţa de 700.000 de lei îi este imputată de bancă acum tot Nicoletei Barbu. Din stufosul dosar cercetat de noi se poate trage concluzia că o înţelegere bizară între CEC Bank, executoarea judecătorească Emilia Mateescu şi societatea adjudecatară deţinută de soţii Daniel şi Felicia Cîrciu din Caracal poate fi acuzată fără teama că ar greşi prea mult de către reclamantă.
“În cursul anului 2008 am contractat un credit în sumă de 860.000 lei de la CEC Bank pentru cumpărarea vilei Nicoleta şi amenajarea acesteia ca şi unitate turistică. Acest credit a fost garantat cu ipoteca asupra acestei vile şi a vilei Feny, imobil aflat în proprietatea mea şi a fostului meu soţ, Onuţ Ion. În vederea garantării acestui credit, vila Feny a fost evaluată de experţi numiţi de CEC Bank SA la 1,875 milioane de lei, iar Vila Nicoleta la 756.800 lei fără TVA. În urma unor probleme financiare ale societăţii datorate crizei financiare care a dus la lipsa de turişti, la un moment dat nu au mai fost achitate ratele aferente acestui credit. CEC Bank SA a înaintat cerere de executare silită la Birou Executor Judecătoresc Emilia Mateescu. Pentru a se executa silit vila Feny, s-a întocmit un raport de expertiză de către expert Chiş Marius, în care valoarea de vânzare silită a fost evaluată la 1,832 milioane de lei, valoare necesar a fi avută în vedere de executorul judecătoresc pentru vânzarea imobilului. Apoi, biroul executorului judecătoresc a organizat mai multe licitaţii la care nu s-au prezentat potenţiali cumpărători ai acestui imobil. În această perioadă, am efectuat personal eforturi în vederea vânzării la un preţ real sau închirierii acestui imobil pentru acoperirea datoriei către CEC Bank Vâlcea. În luna mai 2014, am fost chemată la CEC Bank pentru a semna că sunt de acord cu vânzarea ambelor imobile, Vila Feny şi Vila Nicoleta, la un preţ mai mult decât modest, de puţin peste 1 milion de lei în total, în condiţiile în care cele două imobile au fost evaluate anterior de un evaluator propus tocmai de CEC Bank la 1,83 milioane de lei Vila Feny şi 756.800 lei fără TVA Vila Nicoleta. Chiar mi s-a transmis de către conducerea băncii că au găsit un cumpărător cu care s-au înţeles deja. Nu am putut accepta un asemenea preţ în bătaie de joc, atitudine a mea care i-a înverşunat şi mai tare pe reprezentanţii CEC Bank”, relatează Nicoleta Barbu situaţia aşa cum a descris-o, de curând, fără succes, şi la Parchetul Vâlcea.
Banca a ignorat o potenţială tranzacţie profitabilă în favoarea unei înţelegeri dubioase năşită de executoare
Încă din luna mai 2014, debitoarea Nicoleta Barbu a transmis CEC Bank SA Sucursala Vâlcea (adresa înregistrată la bancă sub numărul VL 7.102/02.05.2014) că o terţă persoană şi-a manifestat interesul pentru cumpărarea la preţul de pornire anunţat a ambelor imobile aflate în executare silită, Vila Feny (Băile Olăneşti, strada Bradului nr. 10), deţinută în cotă indiviză de Ion Onuţ şi Nicoleta Barbu (fostă Onuţ), preţ de pornire 1.374.675 lei, respectiv cel deţinut de Voltecs SRL (Băile Olăneşti, strada Băilor), preţ de pronire 703.824 lei. Cu toate acestea, conducerea sucursalei râmnicene (director Emanuel Diculescu, şef serviciu operaţiuni Alina Bălan, conform adresei nr. VL10.041 din 19.06.2014) a ales să ignore oferta şi să accepte (arbitrar?) oferta Biroului executorului judecătoresc Emilia Mateescu (adresa nr. 9.195 din 04.06.2014) pentru Vila Feny de 1.100.000 lei, adică sub preţul de pronire. “Urmare a adresei dumneavoastră (...) vă comunicăm faptul că Banca este de acord cu preţul oferit, respectiv suma de 1.100.000 lei, respectând următoarele condiţii: - achiziţionarea imobilului să se facă în urma licitaţiei publice organizate în data de 30.06.2014, respectând prevederile legale; - achitarea de către dumneavoastră, ulterior adjudecării imobilului mai sus menţionat, a cheltuielilor de executare în cuantum de 15.000 de lei”, se arată în răspunsul oficial oferit de CEC Bank executoarei judecătoreşti. Acest detaliu lasă destul loc de interpretări unui observator neutru, în sensul că poate fi evaluată inclusiv posibilitatea existenţei unei înţelegeri de la bun început între conducerea băncii, biroul executorului judecătoresc şi adjudecatarii finali, după cum se va putea observa şi în continuare.
Ambiguităţi în documentele de executare în valoare de sute de mii de lei
Conform publicaţiei de vânzare imobiliară nr. 5/140/2013 a Executorului Judecătoresc Emilia Mateescu, obiectul cererii de executare silită formulată de creditorul CEC Bank SA Sucursala Râmnicu Vâlcea împotriva debitorilor Voltecs SRL, Nicoleta Barbu (fostă Onuţ) şi Ion Onuţ l-a constituit o “clădire, (Pensiune Vila Feny, clasificată la patru stele, cu adresa în Băile Olăneşti, strada Bradului nr. 10) cu regim de înălţime demisol + parter + 2 etaje + mansardă, suprafaţă construită ocupată la sol de 173,99 mp, având suprafaţa utilă totală de 101,99 mp, parter cu suprafaţa utilă totală de 167,71 mp, etaj 1 cu suprafaţa utilă totală de 189,7 mp, etaj 2 cu suprafaţa utilă totală de 189,7 mp şi mansarda cu suprafaţa utilă totală de 196,65 mp, amplasată pe terenul în suprafaţă de 300,06 mp. Constucţia are centrală termică proprie, apă curentă, tâmplărie PVC + geam termopan, gresie + faianţă, sală de mese proprie, bucătărie individuală la parter şi camere de oaspeţi la etaje”. Titlul executoriu a avut ca temei contractele de credit nr. 2.052/181 din 21.10.2008 şi nr. 2.052/183 din 23.10.2008, precum şi contractele de garanţie reală imobiliară nr. 752/23.10.2008, 259/02.12.2010 şi 260/02.12.2010. În baza lor, debitorii erau obligaţi să achite CEC Bank suma de 1.317.336,11 lei, reprezentând credit restant plus dobânzi şi penalităţi şi cheltuieli de executare silită, rezultând suma totală de achitat de 1.340.242,78 lei în contul proprietarilor indivizi Ion Onuţ şi Nicoleta Barbu. Conform documentelor, prima vânzare la licitaţie publică a avut loc la sediul executorului judecătoresc Emilia Mateescu din Curtea de Argeş, strada Mărăşeşti nr. 3, preţul de începere a licitaţiei fiind de 1.374.675 lei, adică 75% din valoarea imobilului (liber de alte sarcini) stabilită de expertul tehnic (?!?) desemnat în dosarul execuţional.
Vânzare forţată de executoare după un tipar suspect, la preţ derizoriu
Cum la prima licitaţie nu s-a prezentat nimeni, s-a organizat încă una în data de 30 iunie 2014. Conform procesului verbal nr. 5 datat în 30.06.2014, la sediul biroului executorului judecătoresc Emilia Mateescu, la momentul stabilit pentru vânzarea imobilului au fost prezenţi debitoarea Nicoleta Barbu, Florentin-Daniel Prioteasa, mandatar al SC Darcom Construct SRL Caracal şi Nicolae Niţă, mandatar al SC Contex Construct SRL Caracal. În urma celor trei strigări succesive, Darcom Construct a depus oferta cea mai mare, de 1.100.000 lei, societăţii adjudecatare revenindu-i obligaţia ca, în termen de 30 de zile, să achite diferenţa de sumă dintre cea licitată şi cauţiunea de 137.486 lei, depusă pentru admiterea la licitaţie. Darcom nu s-a conformat, potrivit procesului verbal încheiat în 7 august 2014 de acelaşi birou de executor judecătoresc în dosarul nr. 140/2013, situaţie care a condus la organizarea unei noi licitaţii în 15 septembrie. La data respectivă, a fost prezent şi acţionarul unic al Darcom Construct SRL Caracal, Dan-Cristian Cîrciu, beneficiarul de facto al tranzacţiei, în procesul verbal nr. 6 consemnându-se că societatea a achitat diferenţa de 962.532 lei, plus 15.000 de lei cheltuieli de executare silită, astfel încât noua licitaţie nu s-a mai ţinut, iar tranzacţia a fost considerată validă. Trebuie precizat că debitoarea Nicoleta Barbu nu a semnat niciunul dintre procesele verbale de licitaţii, deşi a fost prezentă la desfăşurarea lor.
Buna credinţă a băncii, executoarei şi adjudecatarului, pusă serios sub semnul întrebării de propriile documente emise
Alte aspecte care ridică semne de întrebare în dosarul de executare silită care face obiectul acestui material de presă. În adresa (înregistrată de executoarea Emilia Mateescu pe 11 august 2014, deci retroactiv tranzacţiei), Dan Cristian Cîrciu solicită în numele Darcom Construct să i se comunice actele de procedură pe adresa hotelromulacaracal@yahoo.com. “(...) vă rugăm să ne comunicaţi actele de procedură pe adresa de mail hotelromulacaracal@yahoo.com sau la nr. de tel/fax 0249.514.111. Menţionăm faptul că solicităm să ne fie comunicată pe adresa electronică sau la nr. de fax şi publicaţia de vânzare emisă de BEJ Emilia Mateescu raportat la prevederile art. 513 C.P.C.”, se arată în documentul citat.
Nu mai insistăm cu dezvăluirea multor alte detalii controversate din stufosul dosar. Nicoleta Barbu a contestat executarea, invocând, pe bună dreptate, faptul că ea a fost efectuată în perioada în care era suspendată (dosar nr. 6.849/288/2014 - Judecătoria Râmnicu Vâlcea, valabilă până în 12 noiembrie 2014), respectiv 17 septembrie – 12 noiembrie 2014, precum şi legalitatea actului de adjudecare eliberat tocmai în 17 noiembrie 2014, ca act subsecvent, de executorul Emilia Mateescu în dosarul nr. 140/2013. “În procesul verbal din 24.11.2014 întocmit de executor judecătoresc Emilia Mateescu în dosarul nr. 140/2013 se arată (...) recunoscându-se implicit că vânzarea s-a făcut nelegal la 13.10.2014, în perioada suspendării executării silite, ceea ce atrage atât nulitatea actului de vânzare cât şi a acetelor subsecvente, inclusiv a actului de adjudecare din 17.11.2014. Actul de adjudecare este greşit şi urmează să fie anulat şi pentru faptul că executorul judecătoresc recunoaşte că la licitaţie a scos doar o parte din clădire, respectiv cea care a existat la recepţia din 24.05.2014, iar prin actul de adjudecare vinde întregul imobil la preţul derizoriu al unei părţi din imobil”, se arată în întâmpinarea depusă de Nicoleta Barbu la Judecătoria Râmnicu Vâlcea în ianuarie 2015, dosar în care a înregistrat şi copii ale documentelor menţionate.
Firme “concurente” înscrise la licitaţie, dar cu acelaşi sediu în acte
Din datele extrase de la Oficiul Naţional al Registrului Comerţului (ONRC) reiese că Darcom Construct SRL este deţinută în mod egal, ca participaţiune, de soţii Cîrciu. Atât Dan-Cristian Cîrciu, cât şi soţia sa Felicia Cîrciu (angajat al ANAF Caracal până în... 23.11.2014) deţineau şi calitatea de administrator. În 29 septembrie 2014, Dan-Cristian Cîrciu o împuternicea (document emis de SPN Lăpădatu Ilie şi Tobescu Ecaterina din Caracal) pe soţia sa chiar să reprezinte Darcom Construct în relaţiile cu diferite bănci, inclusiv CEC Bank SA, situaţie care a pus-o pe aceasta şi în stare de incompabilitate, pentru că era şi funcţionar public, dacă e să citim cu atenţie legislaţia în domeniu. De această situaţie se ocupă, în prezent, Agenţia Naţională de Integritate.
Sediul social al Darcom Construct este înregistrat în Caracal, Strada General Magheru nr. 17, Bloc A6, Scara 3, Etaj 3, Apartament 14, iar cel secundar tot în Caracal, Strada Piaţa Victoriei nr. 14, Hotel Romula, fosta braserie - camera de la intrare în recepţie. Recent, un sediu secundar a fost înregistrat şi în Băile Olăneşti, strada Bradului nr. 10, adică exact în Vila Feny. Ghiciţi unde are declarat sediul social Contex Construct SRL Caracal, concurenta Darcom Construct la licitaţia pentru Vila Feny? Tot în Caracal, tot în Strada General Magheru, dar la numărul 16. Iar sediul secundar este în Strada Piaţa Victoriei nr 14, adică fix în Hotelul Romula! Să nu fi sărit în ochi nici executoarei judecătoreşti, nici membrilor comisiei de licitaţie această coincidenţă, ori să fie vorba despre altceva?
Deşi a admis executarea cu cântec, CEC Bank încearcă să se spele pe mâini
Despre atitudinea conducerii CEC Bank Râmnicu Vâlcea spune multe şi răspunsul scris emis (VL/P/14,774 din 28 septembrie 2017) Nicoletei Barbu care, în calitate de fidejusor al SC Voltecs SRL, a solicitat băncii “emiterea unei adrese privind radierea sarcinilor înscrise de CEC Bank asupra imobilelor teren 800 mp înscrişi în CF sub nr. 35.635, precum şi imobilului din strada Pădurii nr. 5, compus din teren 382 mp şi construcţiile C1, C2 şi C3 situate pe acesta”. Iniţiativa a avut la bază externalizarea (cesionarea – nr. VL/P/11.484 din 08.07.2016) de către bancă a creanţei către Kruk România SRL, societate cu care debitoarea ajunsese la o înţelegere de stingere a creanţei. “La data notării somaţiilor imobiliare la OCPI Vâlcea, CEC Bank SA Sucursala Râmnicu Vâlcea nu mai avea calitatea de creditor al SC Voltecs SRL. Faptul că BEJ Emilia Mateescu a notat somaţie imobiliară asupra imobilelor mai sus menţionate în favoarea CEC Bank ulterior cesionării creanţei este o eroare materială (?!?)”.
Nicoleta Barbu continuă să lupte pentru dreptatea sa în justiţie. Pe 14 septembrie 2017, un complet al Secţiei I Civilă de la Tribunalului Vâlcea i-a dat definitiv câştig de cauză în dosarul 6328/288/2016, dispunând suspendarea executării silite în dosarul 140/2013 al BEJ Emilia Mateescu “până la soluţionarea contestaţiei la executare înregistrată sub nr. dosar 5.740/288/2016”. Cum îşi va recupera prejudiciile suportate timp de aproape trei ani, însă, rămâne un mister la fel de mare ca atitudinea CEC Bank sau a executoarei Emilia Mateescu în acest caz, ambele părţi fiind uşor de acuzat de către debitoare cel puţin de lipsă a bunei credinţe.
Vom reveni şi cu alte (multe) detalii în această situaţie mult mai complexă decât pare la o lectură superficială a prezentului articol. Până atunci acordăm un scurt răgaz conducerii băncii şi biroului executorului judecătoresc pentru a-şi exprima public eventuale poziţii publice legate de acest caz, pe care nu ascundem că le aşteptăm şi noi cu foarte mare interes.
