Prin Legea dării în plată s-a stabilit un mecanism prin care cei cu credite imobiliare care îndeplinesc anumite condiţii să poată să-i transmită băncii dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat şi să scape astfel de datorii. Mecanismul se pune în mişcare printr-o notificare a datornicului către creditorul său, în conformitate cu cerinţele impuse de lege. Tocmai pentru că este cea care pune în mişcare lucrurile şi pentru că efectele sale sunt foarte importante, e necesar să fie făcută cu seriozitate şi cunoscând anumite aspecte dinainte. În condiţiile în care un reprezentant al Băncii Naţionale a României a declarat recent că numărul notificărilor de dare în plată a ajuns la aproximativ 7.000, vă explicăm astăzi patru aspecte esenţiale legate de această procedură legală.

Primul pas pentru datornicul cu un credit ipotecar care vrea să apeleze la mecanismul dării în plată este să facă acea notificare pe care o prevede Legea nr. 77/2016: "În vederea aplicării prezentei legi, consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei", stabileşte legea.

Prin intermediul acestei notificări, printre altele, datornicul îi pune în vedere instituţiei financiare două date diferite la care să se întâlnească cu un reprezentant al acesteia pentru a face actele de dare în plată, la notarul public ales. Cel mai important aspect aici este faptul că, în perioada de timp care se scurge de la primirea notificării, "se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia", după cum prevede legea.

Potrivit unor statistici ale Băncii Naţionale a României, citate de Agerpres, la sfârşitul lunii februarie 2017 se înregistrau aproximativ 7.000 de notificări de dare în plată.

Cu alte cuvinte, se suspendă temporar obligaţia de a plăti rate, dobânzi, nu se percep penalităţi pentru ceea ce în mod normal ar fi însemnat întârzieri ş.a.m.d. De asemenea, orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de altă persoană în locul său împotriva datornicului va fi suspendată, potrivit actului normativ. Practic, notificarea pune în mişcare mecanismul dării în plată şi date fiind efectele sale, e necesar ca ea să fie făcută cu seriozitate şi cu bună-credinţă din partea datornicului.

1. Nu e indicat să stabilim un termen foarte lung prin notificare

Legea impune ca prima dată stabilită pentru întâlnirea de la notar (între datornic şi reprezentantul creditorului) să nu fie stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere (de la momentul notificării). Practic, se impune un termen minim, dar nu şi un termen maxim (se presupune însă că nu trebuie să existe rea-voinţă din partea debitorului).

A stabili un termen foarte lung înseamnă a stabili o perioadă foarte mare în care se suspendă acele obligaţii faţă de creditor la care ne-am referit mai sus. Dacă stabilim un termen de şase luni, spre exemplu, înseamnă şase luni în care nu suntem obligaţi prin lege să facem plăţile respective.

În situaţia în care, ajungându-se în instanţa de judecată, judecătorii apreciază că nu sunt îndeplinite cerinţele de la darea în plată, atunci ne întoarcem la situaţia de la care am plecat şi vor trebui plătiţi din urmă toţi aceşti bani. Cumulând cele şase luni pe care le-aţi stabilit din start, cu timpul în care creditorul a contestat decizia, s-a ajuns în instanţă ş.a.m.d., se ajunge la o perioadă de timp foarte lungă, iar banca va pretinde să se plătească toţi aceşti bani deodată.

În mod cert, pentru că suspendarea acestor plăţi, aşa cum o prevede Legea nr. 77/2016 este un beneficiu al datornicului, se poate renunţa la el. Dacă aveţi posibilitatea să plătiţi, în continuare, ratele la creditul respectiv, banca cu siguranţă nu va spune nu.

2. Ce facem dacă banca ignoră notificarea?

Dacă creditorul (bancă sau altă instituţie financiară) nu se conformează prevederilor din Legea dării în plată, atunci datornicului nu-i mai rămâne decât să meargă în instanţa de judecată, unde banca va fi citată şi va trebui să se prezinte.

Însă partea mai supărătoare a acestui refuz, cel puţin pentru buzunarul datornicului, este că din moment ce banca ignoră notificarea, atunci ignoră şi suspendarea obligaţiilor la care ne referam mai sus. Asta înseamnă că percepe plăţile în continuare, merge înainte cu executarea silită sau cu alte acţiuni judiciare/extrajudiciare împotriva datornicului şi a bunurilor sale etc.

Dacă banca nu aplică acest efect al notificării (suspendarea obligaţiilor), atunci o soluţie ar fi să facem o sesizare celor de la Autoritatea Naţională pentru Protecţia Consumatorilor (ANPC). Dreptul de a cere ajutorul celor de la ANPC este conferit prin chiar Legea dării în plată, prin referirea la noţiunea de consumator, în sensul OG nr. 21/1992 şi al Legii nr. 193/2000. Reclamaţia se poate face fie la Comisariatul Judeţean pentru Protecţia Consumatorilor, fie electronic, pe site-ul instituţiei.

Dacă suntem în faza de executare silită, aceasta ar trebui să fie suspendată, ca urmare a notificării respective, pentru că aşa prevede legea. Dacă totuşi executarea continuă, atunci este absolut necesar să facem o contestaţie la executare, în condiţiile Codului de procedură civilă.

3. Cât ne poate costa o notificare şi ce plătim, de fapt?

Legea nr. 77/2016 dispune că toate costurile acestei proceduri sunt suportate de către datornic. După cum spuneam mai sus, notificarea trebuie făcută fie la un notar, fie la un executor, fie cu ajutorul unui avocat. Legea a oferit datornicilor trei posibilităţi de a întocmi acest document, însă costurile pot să difere destul de mult de la un specialist la altul.

"Pentru redactarea draftului de notificare, comunicarea acesteia către creditor şi asistarea clientului (în cazul în care doreşte) în faţa notarului public, în cele două zile prevăzute de lege, în vederea încheierii actului translativ de proprietate, onorariul avocaţial poate varia între 200 şi 800 de lei", ne spunea Lavinia Capus, avocat în cadrul firmei Nicolescu Attorneys at Law, într-un material referitor la costurile implicate de darea în plată.

Dacă datornicul alege ca de transmiterea notificării să se ocupe un executor judecătoresc, atunci onorariul datorat acestuia ar fi de aproximativ 100 de lei, potrivit avocatei. La fel, pe lângă costul de redactare, în cazul transmiterii notificării de către un notar, onorariul perceput se încadrează între 100 şi 200 de lei.

Practic, datornicul plăteşte onorarii specialistului pe care îl alege pentru ca acesta să-i redacteze, aşa cum cere legea, documentul cu rol de notificare, dar şi pentru ca specialistul să se ocupe de transmiterea acelei notificări către bancă (sau altă instituţie financiară).

Însă costurile implicate de notificare nu sunt singurele pe care datornicul va trebui să le suporte în toată această poveste. Dacă creditorul e de acord cu darea în plată, atunci urmează să fie plătite costurile cu transmiterea dreptului de proprietate de la datornic la creditor, în faţa notarului public. Pe de altă parte, dacă creditorul nu e de acord cu darea în plată şi face o contestaţie, atunci putem avea de-a face cu costuri suplimentare. Mai multe detalii despre acest subiect puteţi afla de aici.

Trebuie să menţionăm însă şi că în octombrie anul trecut a intrat în vigoare o prevedere care stabileşte că notarii aplică o reducere de 50% pentru autentificarea actelor de dare în plată (acestea nu sunt acelaşi lucru cu notificarea de dare în plată!).

4. Cine este scutit de impozitul pe transferul proprietăţii?

Ca în majoritatea cazurilor când vorbim de transmiterea unui drept de proprietate, statul ne percepe impozite pentru aceste operaţiuni. Dacă se ajunge la darea în plată efectivă a imobilului ipotecat şi este prima dare în plată pe care datornicul respectiv o face, atunci ea va fi scutită de plata impozitului, potrivit OUG nr. 32/2016.

Totuşi, scutirea de impozit nu se aplică decât în următoarele condiţii:
- o singură dată pentru acelaşi datornic - prima dare în plată, mai exact; indiferent dacă darea în plată este făcută în calitate de debitor, codebitor, coplătitor sau garant personal ori ipotecar al debitorului;
- dacă s-a solicitat de la notarul public un certificat din care să reiasă că persoana respectivă nu a mai beneficiat de o altă dare în plată.

Dacă solicitantul a mai făcut o cerere de dare în plată înainte ca Legea nr. 77/2016 să intre în vigoare (30 iunie 2016), atunci ea nu va fi luată în calcul pentru a îndeplini condiţia referitoare la prima dare în plată. Mai simplu, prima dare în plată va fi considerată cea făcută după 30 iunie 2016.